Le régime fiscal d’une société civile immobilière, qu’il suive l’impôt sur le revenu (IR) ou encore l’impôt sur les sociétés (IS), est une étape cruciale qui détermine un certain nombre d’aspects qui vont à l’avenir définir le champ d’action de l’entreprise en question. Nous verrons, dans ce qui suit, quel régime est appliqué par défaut ? Quelles étapes suivre pour en changer ? mais aussi dans quelles circonstances et sous quelles contraintes il vaut mieux choisir un modèle fiscal plutôt qu’un autre dans ce registre spécifique.
Définition et spécificités des sociétés civiles immobilières
Une société civile immobilière ou SCI est, selon la définition du droit français, une entreprise civile qui dispose d’un objet immobilier. Parfois, aussi appelée société de gestion immobilière, cette dernière fait partie de l’ensemble des sociétés patrimoniales qui gèrent de manière générale la mise en place des valeurs immobilières. Il s’agit d’une forme de société qui ne fonctionne qu’avec deux associés au minimum lors de sa création et de son immatriculation. Il arrive cependant qu’un unique associé puisse se retrouver en charge pendant une étape de transition.
Cependant distinguer la SCI de la SCPI qui est la société civile de placement immobilier et qui se concentre sur un terrain d’activité plus spécifique. Habituellement, les clients ont recours à l’intervention d’une SCI dans l’éventualité de l’obtention d’un bien immobilier par plusieurs individus afin de simplifier les démarches de transition.
Importance du choix du régime fiscal pour les SCI
Suivant un positionnement par défaut, les sociétés civiles immobilières sont, de base, affiliées à l’impôt sur les revenus. Toutefois, que ce soit au moment de sa création ou au cours de son existence, les associés d’une SCI peuvent faire le choix de changer le régime fiscal d’une société civile immobilière. Il est essentiel de noter, dans ce cadre, que ce changement, contrairement au premier modèle, est définitif. En effet, il ne sera plus possible de se rabattre sur le régime fiscal de base de la SCI après l’avoir changé. À noter que si la majorité des SCI restent en IR, certaines privilégient l’IS, en raison d’un axe patrimonial spécifique.
Modèle à l’IR
Le principe de fonctionnement de l’impôt sur le revenu pour les SCI consiste à rendre la société en elle-même transparente. Il est fait de sorte que ce soient les associés qui finissent par être imposés au niveau de leurs revenus fonciers. Plusieurs charges seront potentiellement déductibles dans cette optique, comme :
- Les travaux d’entretien.
- Les primes d’assurance.
- Les intérêts d’emprunts.
Il est également utile de noter que les associés d’une SCI soumis à un régime sur l’IR doivent déclarer leurs revenus issus des parts, à la manière de revenus fonciers standards.
Alternative de l’IS
Choisir de passer à l’impôt sur les sociétés ou IS dans une SCI change assez largement la modèle de fonctionnement de la fiscalité dans l’entreprise. En effet, la société ici ne sera plus transparente et sera donc directement imposée. La première particularité d’une SCI suivant un régime IS réside dans le fait qu’elle puisse proposer pratiquement tous les types de baux, allant du commercial au professionnel, en passant par celui d’habitation.
Critères de sélection du régime fiscal d’une SCI
L’intérêt de l’IS par rapport à l’IR au sein d’une société civile immobilière réside essentiellement dans la possibilité de réduire les frais liés à la valeur du bien, ce qui permet une bien meilleure optimisation. Cet avantage est cependant contrebalancé par la participation d’impôts plus importants au moment de la cession des biens en question.
En conclusion, privilégier l’impôt sur les sociétés en SCI reste plus intéressant dans le cadre de la mise en place d’un patrimoine immobilier où vous n’avez pas l’intention de revendre les biens dont vous disposez.
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