La cession de parts d’une SCI se fait dans certains cas précis, à l’exemple de la transmission du patrimoine aux héritiers, l’arrivée ou le retrait d’un associé. Pour que cela soit valide, la cession de parts sociales d’une société civile immobilière suit une procédure bien définie par la loi. En effet, le processus doit être assisté et approuvé par les associés avant même de signaler la procédure au conseil d’administration, cela se fait de la même manière que lorsque vous modifiez les statuts d’une SCI.
Dans cet article, nous allons vous expliquer tout cela en vous donnant les détails.
Cession de parts dans une SCI : la résiliation ?
Durant le processus de cession de parts d’une société civile immobilière, un certain nombre d’étapes est nécessaire. Effectivement, quel que soit le gérant, pour céder le capital social, il faudra suivre ces étapes :
- déterminer le coût des parts sociales cédées de la SCI ;
- signer un document de promesse de cession au préalable ;
- avoir l’autorisation des associés pour procéder à la cession ;
- payer le prix et ensuite, signer l’acte de cession de parts ;
- compléter les formalités administratives de cession de parts de la SCI.
Comment fixer le prix de vente des parts de la SCI ?
A priori, lors de la cession des parts de la SCI, le prix est librement établi entre le cédant et l’acquéreur. Cependant, si le coût de la cession est estimé bas comparé avec le taux d’endettement du cédant et au patrimoine, l’opération pourra être classée comme donation (libéralité) et cela, à hauteur de la différence entre la valeur réelle et le prix. Du point de vue fiscal, cette qualification aura un impact. En effet, elle entraînera l’application d’impôt (les droits de mutation).
Il faut noter qu’au moment de la finalisation du contrat de la cession des parts, si un changement survient à défaut de circonstances imprévisibles, le cessionnaire a le droit de demander une rectification du coût de la cession. Cette requête est acceptée, si et seulement si les deux parties ont procédé à une tentative de résolution du litige, c’est-à-dire :
- une tentative de renégociation entre les deux parties ;
- l’accord des parties sur l’adaptation du contrat par un juge (échec d’accord) ;
- une requête pour une révision du contrat par un juge (absence d’accord).
Comment faire une promesse de cession de parts dans une SCI ?
Il est important de savoir qu’une promesse de cession de parts sociales de SCI peut être conclue entre les deux parties avant de passer à la cession définitive. C’est l’équivalent d’un compromis de vente ; cette formalité intervient dans le cadre d’une transaction immobilière. En effet, ce document de promesse de cession contient des chapitres importants tel que le nombre de parts sociales et le prix de la cession. Cela engage la vente à l’une des parties et permet au cocontractant de finaliser le contrat.
Ajouts d’éléments complémentaires à la promesse de cession
- la reconnaissance des associés de la société civile immobilière ;
- en cas d’achat d’un appartement via une SCI, il est possible d’avoir un financement ;
- assortir l’immeuble à des normes de conformité ;
- la possibilité de réaliser des travaux de rénovation.
Ensuite, après avoir appliqué la clause d’agrément qui figure parmi les statuts d’une société civile immobilière, les associés de la SCI doivent agréer à l’unanimité la cession de parts. Cette opération est approuvée uniquement dans le cadre d’une assemblée générale. Cependant, il est important de noter des stipulations qui peuvent survenir dans les statuts de la société civile immobilière, notamment une majorité moins élevée en nombre de voix des associés ou bien un système de double majorité. Concernant les gérants, ils sont les seuls qui peuvent autoriser la cession.
Vous lisez un billet de blog qui traite de : cession de parts d’une SCI
