Une SCPI fiscale désigne un investissement dans des logements neufs ou rénovés afin de bénéficier d’un avantage fiscal assez important. En quoi cela consiste-t-il ? Comment se lancer et quels sont les essentiels à savoir sur le sujet ? Les détails dans le reste de notre article.
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
La SCPI fiscale est une Société Civile de Placement Immobilier qui permet à ses associés d’investir dans des immeubles de bureaux, commerciaux ou industriels. Les revenus générés par les loyers et les dividendes versés par ces immeubles bénéficient d’un avantage fiscal dont un taux de réduction d’impôt non négligeable.
Principes et fonctionnement
La SCPI fiscale est un établissement public agréé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Il s’agit d’un investissement dans l’immobilier afin d’en collecter le loyer et d’investir l’argent dans un parc immobilier. À la différence d’une SCPI de rendement qui se tourne vers l’immobilier d’entreprise, la SCPI fiscale, quant à elle, investit plutôt dans l’immobilier d’habitation.
Il faut savoir que les épargnants et les investisseurs ne s’occupent pas de la gestion du parc immobilier. Cette tâche revient à la société de gestion agréée par l’AMF. Pour en savoir plus et se faire accompagner, nous vous conseillons de vous tourner vers des cabinets experts en immobilier et en gestion de patrimoine comme sur ce site.
Les différents types de SCPI Fiscales
On compte 4 types de SCPI fiscales, chacun ayant ses exigences pour bénéficier d’un avantage fiscal intéressant.
– SCPI Pinel
La SCPI Pinel exige la location d’immeubles d’habitation neufs ou rénovés pour une durée de 6 à 12 ans. L’investisseur pourra ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt de 21% maximum sur un montant de 63 000€.
– SCPI Denormandie
Ce type de SCPI concerne les biens immobiliers anciens situés en ville. l’investisseur s’engage alors à les restaurer, les moderniser et les mettre en location pour au moins une durée de 6 ans jusqu’à 12 ans. L’avantage est de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 2% à 21% selon l’année d’investissement.
– SCPI Malraux
La SCPI Malraux concerne l’investissement dans les immeubles d’habitation historiques, à rénover. Comme avantages, l’épargnant encaisse une partie du loyer et bénéficie d’une réduction d’impôt déterminée en fonction du montant des travaux de rénovation.
– SCPI de déficit foncier
La SCPI de déficit foncier est le dernier type de SCPI qui existe en France. Ici, les investisseurs doivent rénover des immeubles d’habitation insalubres et en mauvais état. Le coût des travaux sera déduit de leurs revenus fonciers.
Les associés d’une SCPI fiscale : quels bénéfices pour eux ?
Ce placement permet de bénéficier d’un avantage fiscal important. Les associés d’une SCPI fiscale peuvent profiter pleinement d’une réduction d’impôt correspondant en moyenne à 13% de la valeur du montant de l’investissement. Un avantage qui s’étale sur une durée de 6 à 9 ans.
À noter : la réduction d’impôt de 13% concerne seulement pour les investissements immobiliers inférieurs ou égaux à 300 000€. Si le parc immobilier est évalué à un montant supérieur, la réduction d’impôt n’est valable que pour une valeur de 300 000€. Le reste sera fiscalisé “normalement”.
Les concernés peuvent ainsi déduire leurs charges locatives et leurs frais financiers en cas de montant inférieur à ceux qu’ils auraient payés s’ils avaient investi en direct. Les revenus fonciers sont donc défiscalisés sous certaines conditions, ce qui permet d’amortir la valeur des parts de SCPI fiscale plus rapidement.
Les limites de la SCPI fiscale
La SCPI fiscale est un investissement à risque. Les associés ne peuvent pas influer sur la gestion de la SCPI, qui est confiée à un gestionnaire professionnel. Ils ne sont donc pas propriétaires des biens immobiliers et ne peuvent pas les revendre.
À qui s’adresse ce genre d’investissement ?
Cette forme d’investissement est réservée aux investisseurs avisés, qui savent qu’ils n’auront aucun droit sur les biens immobiliers de la SCPI fiscale et que leur rendement dépendra du marché immobilier et des loyers perçus par le gestionnaire.
Comment calculer le rendement ?
Les SCPI fiscales sont des SCPI classiques, c’est-à-dire que leur rendement est calculé sur la base du prix de revient des biens immobiliers. Il faut donc prendre en compte les frais d’acquisition, les frais de gestion et d’entretien, ainsi que les intérêts dus à l’emprunt contracté pour acquérir les biens immobiliers.
Le rendement est donc calculé en divisant le prix de revient des biens par le nombre de parts. En général, un investissement immobilier permet d’obtenir un rendement compris entre 3 et 5 % par an.
Pour comparer ce type d’investissement avec une SCPI classique ou une assurance-vie, il faut tenir compte du fait que la SCPI fiscale ne permet pas de bénéficier du dispositif Pinel ou Duflot pour réduire les impôts sur le revenu ou la taxe foncière.
Combien investir pour commencer ?
Si vous souhaitez investir dans une SCPI fiscale, il est conseillé de ne pas investir plus de 15 % de votre patrimoine immobilier. En effet, si vous dépassez ce seuil, vous devrez payer l’impôt sur la fortune (ISF).
Attention : les SCPI classiques sont éligibles au dispositif Pinel et Duflot. Ce n’est pas le cas des SCPI fiscales.
✅Avis sur la SCPI fiscale
Les SCPI fiscales sont des investissements intéressants car elles permettent de réduire les impôts sur le revenu et la taxe foncière. Cependant, il est important de bien comprendre les caractéristiques de ce type d’investissement avant de se lancer. Le mieux est de se faire accompagner au début par un cabinet ou un gestionnaire de patrimoine spécialisé dans cette thématique. Ne prenez pas de risques inutiles en voulant sans tout seul ou via une formation.
N’oubliez pas une chose, l’investissement immobilier reste un placement à long terme qui peut être risqué puisqu’il dépendra toujours de la conjoncture économique et financière du moment. Il est donc conseillé de se faire accompagner par un professionnel avant d’acheter/ d’investir une SCPI fiscale.
