Quels sont les avantages d’acheter un bien déjà loué ?

Ce qu’il faut retenir :

• Des revenus locatifs immédiats dès la signature : pas de vacance locative, pas de frais de recherche de locataire ni de remise en état
• Un gain de temps considérable : le locataire est déjà en place avec un bail en cours, vous évitez 2 à 3 mois de démarches administratives
• Une rentabilité vérifiable : l’historique de paiement des loyers sur 12 mois prouve la fiabilité du locataire et la performance réelle du bien
• Un prix d’achat souvent négocié : décote de 5 à 15% par rapport à un bien vide, compensée par l’absence de charges de vacance

Acheter un appartement ou une maison déjà occupé par un locataire représente une opportunité stratégique pour les investisseurs immobiliers. Contrairement à l’achat d’un bien vide qui nécessite travaux, recherche de locataire et période de vacance, l’acquisition d’un bien loué offre une rentabilité immédiate et une sécurité financière dès le premier jour.

Cette approche séduit de plus en plus d’investisseurs car elle combine efficacité opérationnelle et performance financière mesurable. Vous achetez non pas un simple bien immobilier, mais un actif déjà productif avec un historique de revenus prouvé. Le bail en cours se transfère automatiquement au nouveau propriétaire, garantissant la continuité des loyers sans interruption.

Dans un contexte où le temps et la trésorerie sont précieux, acheter un bien déjà loué permet d’éviter les écueils classiques de l’investissement locatif : vacance prolongée, mauvais choix de locataire, estimation erronée du loyer de marché. Vous disposez d’emblée de toutes les informations pour calculer précisément votre rentabilité réelle.

Les avantages financiers immédiats

Le premier bénéfice d’acheter un bien déjà loué concerne directement votre trésorerie et votre rentabilité. Vous percevez vos premiers loyers dès la signature de l’acte authentique, sans attendre la fin de travaux, la publication d’annonces ou la sélection d’un locataire. Cette génération de revenus immédiate est particulièrement appréciable lorsque vous financez l’achat par crédit : vos mensualités de prêt sont immédiatement compensées par les loyers perçus.

Ce tableau démontre qu’un bien acheté avec une décote de 5% (10 000 €) et sans frais de mise en location génère une économie nette de 15 000 à 18 000 € par rapport à l’achat d’un bien vide nécessitant recherche de locataire et période de vacance.

Décote à l’achat souvent avantageuse : les vendeurs acceptent généralement une réduction de 5 à 15% sur le prix d’un bien occupé par rapport à sa valeur vide. Cette décote compense largement les quelques inconvénients liés à la présence du locataire et constitue un levier de négociation puissant pour l’acheteur.

Les avantages pratiques et gain de temps

Au-delà de l’aspect financier, acheter un bien déjà loué vous fait gagner un temps précieux dans votre projet d’investissement. Voici les principaux gains opérationnels :

Ce que vous évitez :

• Rédaction et diffusion d’annonces sur 5 à 10 sites immobiliers
• Gestion de 15 à 30 demandes de visite et organisation des créneaux
• Analyse de 10 à 20 dossiers de candidature avec vérification de solvabilité
• Rédaction du bail et état des lieux d’entrée (2 à 3 heures de formalités)
• 30 à 40 heures de travail étalées sur 2 à 3 mois

Ce que vous gagnez :

• Gain de temps immédiat : vous passez directement à la phase de gestion locative
• Historique complet disponible : quittances des 12 à 24 derniers mois, charges récupérables, interventions techniques
• Relation locative établie : le locataire connaît le bien et ses spécificités, moins de sollicitations
• Fiscalité applicable immédiatement : déduction des charges dès la première année, amortissement en LMNP sans période blanche

Le locataire en place a déjà pris ses marques dans le logement. Vous héritez d’une relation locative rodée où les modalités de paiement sont établies, évitant la phase d’adaptation souvent source de questions et d’ajustements durant les premières semaines.

Les avantages en termes de sécurité et de rentabilité

Acheter un bien déjà loué réduit considérablement les risques inhérents à l’investissement locatif. L’historique de paiement du locataire constitue une garantie précieuse : vous pouvez vérifier que les loyers ont été réglés ponctuellement pendant 12, 18 ou 24 mois, ce qui témoigne de la solvabilité et du sérieux du locataire. Cette preuve concrète vaut bien mieux que l’analyse d’un dossier de candidature lors d’une première mise en location.

Le loyer est déjà fixé au prix du marché : vous n’avez pas à estimer un loyer théorique qui pourrait s’avérer surévalué et difficile à atteindre. Le loyer actuel reflète ce que le marché local accepte réellement de payer pour ce type de bien. Vous pouvez calculer votre rentabilité avec des chiffres exacts, sans approximation.

Exemple concret de rentabilité vérifiable

Appartement T2 à Lyon 7ème

• 45 m²

• Prix d’achat : 185 000 € (décote de 5% / valeur vide 195 000 €)
• Loyer mensuel HC : 750 €
• Charges mensuelles : 80 €
• Taxe foncière annuelle : 850 €

Calcul de rentabilité :

• Revenus locatifs annuels : 750 × 12 = 9 000 €
• Charges annuelles : (80 × 12) + 850 = 1 810 €
• Revenus nets annuels : 9 000
• 1 810 = 7 190 €
• Rendement net : 3,88% (7 190 / 185 000)
• Rendement brut : 4,86% (9 000 / 185 000)

Avec financement à crédit (apport 10%, taux 3,5% sur 20 ans) :

• Apport : 18 500 €
• Emprunt : 166 500 €
• Mensualité crédit : 965 €
• Cashflow mensuel : 750
• 965
• 80 = -295 €
• Effort d’épargne mensuel : 295 € pour constituer un patrimoine de 185 000 €

Les charges de copropriété sont connues et documentées : vous disposez des procès-verbaux d’assemblées générales, des appels de fonds réguliers, et éventuellement du montant des travaux votés. Cette transparence vous évite les mauvaises surprises post-achat.

Comment trouver et acheter un bien déjà loué ?

Les biens déjà loués représentent une niche spécifique du marché immobilier, rarement mise en avant sur les portails généralistes qui privilégient les biens destinés aux résidences principales. Pour maximiser vos chances, privilégiez les canaux spécialisés dans l’investissement locatif.

Trackstone est la marketplace dédiée aux investissements locatifs qui facilite l’achat de biens déjà loués. La plateforme propose :

• Plus de 150 opportunités vérifiées de biens déjà occupés par des locataires solvables
• Analyses financières complètes : rendement brut, rendement net, cashflow, TRI calculés sur données réelles
• Vérification systématique des baux, historiques de paiement sur 12 mois, charges de copropriété et diagnostics
• Accès à une communauté de 32 000 investisseurs partageant la même logique d’achat rentable et sécurisé

Sur Trackstone, chaque bien est présenté avec un angle financier et analytique : vous visualisez immédiatement la rentabilité réelle, les charges exactes, et la qualité du locataire en place. Cette transparence accélère votre prise de décision et vous permet de comparer objectivement plusieurs opportunités.

La plateforme simplifie également toute la phase transactionnelle : système d’offres en ligne, mise en relation directe avec le vendeur, accompagnement jusqu’à la signature. L’objectif est de concrétiser votre investissement rapidement, parfois en quelques semaines, là où un circuit classique prend plusieurs mois.

Les points de vigilance avant d’acheter un bien loué

Malgré ses nombreux avantages, l’achat d’un bien occupé nécessite quelques vérifications essentielles pour sécuriser votre investissement.

Checklist de vérification avant achat

Vérifications sur le bail et le locataire :

• ✓ Durée restante du bail (minimum 1 an recommandé pour la sécurité)
• ✓ Historique des paiements sur 12 à 24 mois (quittances complètes)
• ✓ Absence de litiges ou procédures en cours
• ✓ Intentions du locataire concernant son maintien dans les lieux
• ✓ Dépôt de garantie correctement versé et conservé

Vérifications financières :

• ✓ Loyer actuel comparé au marché local (observatoires des loyers)
• ✓ Charges récupérables : montant, régularisation annuelle
• ✓ Charges de copropriété : appels de fonds, budget prévisionnel
• ✓ Travaux votés en AG non encore payés
• ✓ Impayés de charges de copropriété du vendeur

Vérifications techniques :

• ✓ Visite du bien en présence du locataire
• ✓ État général et conformité des installations
• ✓ Diagnostics obligatoires (DPE, électricité, gaz, amiante, plomb)
• ✓ Travaux nécessaires à court/moyen terme
• ✓ Procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales

Un seul incident de paiement sur l’historique doit vous alerter et justifier une négociation du prix ou une clause de garantie supplémentaire. De même, un loyer significativement inférieur au prix du marché peut indiquer un bail ancien ou un risque de départ à l’échéance.

Acheter un appartement ou une maison déjà occupé constitue une stratégie d’investissement particulièrement efficace pour les investisseurs recherchant rentabilité immédiate, sécurité et gain de temps. Vous transformez un processus habituellement long et incertain en une acquisition productive dès le premier jour.

Les avantages financiers sont tangibles : revenus immédiats, économie de 15 000 à 18 000 € sur les frais de vacance et d’agence, décote à l’achat. Les bénéfices pratiques sont tout aussi importants : pas de commercialisation locative (30 à 40 heures économisées), historique prouvé, risques réduits grâce aux données vérifiables.

La clé du succès repose sur une vérification rigoureuse du dossier locatif et le choix de la bonne plateforme pour trouver ces opportunités. Trackstone simplifie cette démarche en proposant exclusivement des biens déjà loués, analysés financièrement et vérifiés juridiquement, vous permettant d’investir en toute confiance.