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Comment interpréter les résultats d’une simulation de prêt immobilier ?

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La recherche de financement est l’une des principales étapes pour concrétiser votre projet d’achat de maison ou d’appartement. Pour y arriver, vous devez effectuer une simulation de prêt immobilier afin de connaître votre capacité d’emprunt. Ce procédé vous permet de recueillir des informations précises qui vous aideront à cerner l’offre la plus adaptée à votre profil et faire avancer votre projet. Taux d’intérêt, durée de remboursement, assurances…, la simulation vous indique tout ce que vous devez savoir sur votre prêt immobilier. Toutefois, vous devez apprendre par la suite à interpréter les résultats pour une meilleure compréhension des données.

Analyser le taux d’intérêt : fixe ou variable, que choisir ?

Le coût d’un crédit immobilier est déterminé par son taux d’intérêt. Lorsque vous utilisez un simulateur de prêt immobilier et qu’il vous fournit des résultats, l’analyse du taux est l’une des tâches les plus importantes à effectuer. Les prêts immobiliers se contractent pour la plupart à taux fixe.

Ce type de taux est fixé dès le départ et ne subit aucun changement tout au long du crédit. Le pourcentage varie en fonction de votre profil d’emprunteur, de la région, de votre apport personnel et de la durée de l’emprunt. En optant pour un prêt immobilier à taux fixe, vous devrez payer des mensualités constantes, ce qui vous permet d’être prévoyant sur l’état de vos finances dans le futur.

Vous pouvez aussi comparer plus facilement les offres de prêt disponibles sur le marché en calculant le coût du crédit dans chaque cas. De son côté, le taux variable dépend de l’évolution de l’indice de référence sur lequel il est indexé. Les intérêts et les mensualités de votre prêt sont susceptibles de varier à la hausse ou à la baisse.

Le principal risque de cette option s’observe quand le taux monte jusqu’à être plus élevé que le prêt à taux fixe. Faire le choix d’un prêt immobilier à taux variable, c’est faire un pari sur les variations de prix. L’idéal est d’opter pour un prêt capé, avec un plafond défini au moment de la signature du contrat, qui vous protège contre des hausses de taux plus importantes. D’autre part, une durée de crédit limitée peut aussi permettre d’éviter le risque de hausse de taux variable durant une longue période.

prêt immo

L’impact de la durée du prêt sur le coût total de votre emprunt

Le calcul du coût d’un emprunt doit intégrer les taux, les frais annexes, l’assurance, mais aussi la durée de prêt et le mode de remboursement. Ce dernier est égal à la différence entre le total des mensualités intégrées des frais annexes et le montant du crédit accordé. Même si vous trouvez une offre de prêt avec un taux relativement faible, vous devez faire attention à l’augmentation de la durée de remboursement qui peut accroître le coût global.

Un prêt immobilier conclut sur 20 ou 25 ans présente un taux nominal plus élevé qu’un crédit établi sur une durée plus courte. Lorsque vous choisissez une durée plus longue pour votre emprunt immobilier, vous serez contraint de payer un taux d’intérêt plus élevé pendant plus longtemps. L’avantage ici : les mensualités seront plus faibles et vous pouvez emprunter davantage sans dépasser une limite de charge financière.

Le crédit amortissable est le mode de remboursement le plus courant pour les crédits immobiliers. Chaque mensualité (intégrant une part de capital et une part d’intérêts) est constante sur toute la durée du prêt. Le montant emprunté est amorti sur la durée de remboursement du crédit. Vous avez aussi la possibilité d’opter pour un prêt « in fine », mais le coût est plus élevé puisque les intérêts portent sur la totalité du capital.

Cette formule permet de rembourser le capital emprunté au terme du crédit. Elle peut être choisie lorsque vous anticipez une rentrée d’argent l’année de la fin de votre emprunt ou envisagez épargner les sommes dans un placement avec un rendement suffisant.

Comprendre le tableau d’amortissement issu de votre simulation

Le tableau d’amortissement issu de votre simulation de prêt immobilier comprend plusieurs parties. C’est l’élément principal de toute offre de prêt rendu obligatoire par le Code de la Consommation. Ce plan de remboursement permet de visualiser la part de capital remboursé à une échéance et connaître le montant restant à payer. L’une de ces parties est relative au capital amorti qui augmente au fil du temps et une autre concerne les intérêts qui diminuent progressivement.

Ce dernier comporte aussi le numéro de période et d’autres informations comme le montant des assurances, le montant total de l’emprunt et le capital restant dû. Les tableaux d’amortissement peuvent se présenter sous différentes formes, mais les présentations sont équivalentes. Certains indiquent également le montant total des remboursements et une ligne de sous-total par année. Le capital restant dû peut être indiqué avant paiement de la mensualité et servir à calculer les intérêts.

Dans d’autres cas, ce capital restant est celui après paiement de l’échéance. Par ailleurs, dans la pratique, les tableaux d’amortissement indiquent des échéanciers indicatifs, car les dates de déblocage des fonds ne sont pas toujours connues avec précision. Vous devez attendre après la simulation que la banque fixe les dates avant de vous envoyer le tableau d’amortissement définitif.

amortissement

Les assurances de prêt : types, coûts, et nécessité

L’assurance emprunteur garantit la prise en charge de tout ou une partie de vos échéances de remboursement ou du capital restant dû. Cela fait généralement suite à la survenance de certains événements comme le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie, la perte d’emploi, etc. Bien qu’aucune disposition légale n’impose à un emprunteur d’être assuré, plusieurs établissements financiers considèrent l’assurance comme une nécessité avant d’accorder un prêt.

Cependant, avant de souscrire un contrat d’assurance emprunteur, vous devez être attentif à son coût et aux modalités de tarification. Les cotisations sont parfois fixées en fonction du capital emprunté ou du montant restant dû. Leur montant n’est pas nécessairement identique tout au long de la durée du prêt. L’assureur doit vous communiquer le coût de l’assurance sur la durée totale du crédit d’une part et sur les premières années d’autre part.

Lorsque vous faites une simulation de votre prêt immobilier, vous devez aussi comparer le tarif du contrat d’assurance emprunteur des différentes offres. L’étendue de la couverture proposée et notamment la définition des garanties doit être également étudiée. L’idéal est de choisir un contrat d’assurance emprunteur qui vous couvre suffisamment en cas de sinistre et correspond à vos besoins.

Comment ajuster votre capacité d’emprunt selon les résultats de la simulation ?

La capacité d’emprunt est le montant de prêt maximum que vous pourrez obtenir d’une banque pour votre projet. Elle désigne également votre aptitude à faire face aux échéances d’un crédit. La capacité d’emprunt est déterminée par votre taux d’endettement et se calcule en divisant la somme des revenus – les charges x 35 par 100. Pour calculer le taux d’endettement, vous devez multiplier le résultat de l’opération charges divisé par revenus par 100.

Outre le taux d’endettement, les banques consultent aussi votre reste à vivre pour vous accorder un prêt. Il s’agit de ce qui vous reste dans le mois une fois les dépenses prévues payées. La simulation de votre capacité d’emprunt tient compte de l’apport et d’une estimation des frais d’acquisition. Après les résultats donnés par le simulateur, vous pouvez ajuster la capacité d’emprunt sur la durée.

Plus vous optez pour une période de remboursement élevé, plus vous pouvez augmenter le montant à emprunter. Pour améliorer votre capacité d’emprunt, vous pouvez aussi réduire vos charges fixes ou augmenter votre apport personnel. La réduction des charges permet de baisser le taux d’endettement et d’améliorer votre dossier. De plus, un apport plus conséquent vous permettra d’obtenir un emprunt plus important. Vous pouvez opter pour une épargne salariale tout en conservant des fonds de sûreté.

emprunteur

Les frais annexes à prendre en compte dans votre simulation de prêt immobilier

La souscription d’un prêt immobilier vous engage à payer aussi des frais annexes comme :

  • les frais de dossier,
  • la garantie,
  • l’assurance,
  • le montant des intérêts,
  • les frais de courtage,
  • les indemnités de remboursement anticipé, etc.

Certains frais sont prévus par l’établissement prêteur et d’autres par des organismes extérieurs. Vous devez bien identifier tous les frais annexes dont ceux qui sont négociables et essayer de les réduire. Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez soumettre un dossier de demande qui contient toutes les informations nécessaires. Les coûts inhérents au traitement de votre demande de prêt, à l’analyse de votre situation et à la vérification des pièces justificatives sont facturés par la banque.

Ces derniers, généralement appelés frais de dossier, peuvent varier entre 500 et 1500 euros, ils diffèrent selon les banques et la complexité du projet. En outre, lorsque vous passez par un courtier immobilier pour négocier votre dossier, vous devez le payer. Les frais de garantie servent à protéger la banque en cas de potentiel défaut de paiement de vos mensualités. Vous avez le choix entre plusieurs solutions autres que l’argent liquide pour garantir votre crédit.

Il s’agit de l’hypothèque, du nantissement, du cautionnement et de l’inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD). Enfin, les montants à payer tout au long du prêt sont les intérêts, l’assurance et les frais bancaires. Puisque vous devez ouvrir un compte courant à la banque pour votre crédit, vous devez aussi prévoir les frais liés à cette formalité.

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